¿Cuánto dinero se paga en un contrato de arras?

Referencias orientativas sobre la horquilla que se ve en el mercado español. No son reglas: son el punto de partida desde el que se suele negociar.

El 10% no sale de ninguna norma. Se ha consolidado porque equilibra los dos riesgos de la operación: es suficiente para que al vendedor no le compense aceptar una oferta mejor y devolverte el doble, y no tan alto como para dejar al comprador con un capital desproporcionado inmovilizado y en riesgo durante meses.

La horquilla que se ve en la práctica va del 5% al 15%. Por debajo del 5% las arras dejan de cumplir su función disuasoria; por encima del 15% el comprador asume una exposición difícil de justificar, sobre todo si la financiación todavía no está cerrada.

Hay un detalle de aritmética que conviene tener presente cuando hay financiación de por medio: la señal sale íntegramente de tus ahorros, no de la hipoteca. Sumada a la entrada y a los gastos de compraventa, una señal alta puede dejarte sin liquidez justo cuando más falta hace.

Si eres comprador y temes que el vendedor reciba una oferta mejor, te interesa una señal alta: encarece que se eche atrás. Si tu preocupación es la financiación o la exposición, te interesa baja, porque acota lo que puedes perder.

Si eres vendedor la lógica se invierte. Una señal alta te asegura un comprador comprometido y filtra a los que están tanteando; una baja te deja margen para retirarte con poco coste si aparece algo mejor, pero también le señala al comprador que no estás muy comprometido.

Todo esto solo funciona con arras penitenciales, que son las que permiten desistir a cambio de perder o duplicar la señal. Con arras confirmatorias el importe no compra ninguna salida, así que subirlo aumenta lo que arriesgas sin darte ningún derecho a cambio.

Es habitual que la operación empiece con una reserva pequeña —dos o tres mil euros— al firmar una propuesta de compra a través de la agencia, y que el resto hasta el porcentaje acordado se entregue días después al firmar el contrato de arras propiamente dicho.

Ese primer pago merece atención, porque a menudo es donde peor se documenta todo. Comprueba tres cosas: que el documento diga qué pasa con ese dinero si la operación no sigue adelante, quién lo custodia mientras tanto, y que el importe se descontará del precio final y no es una comisión de la agencia.

Una reserva firmada sin esas tres precisiones puede acabar siendo dinero que no recuperas y que tampoco se descuenta de nada, y es una cantidad demasiado pequeña como para que compense reclamarla.

La señal es un pago a cuenta del precio. El día de la escritura se descuenta del total, de modo que no es un coste adicional de la compra: es una parte del precio que pagas antes.

No confundas la señal con los gastos de la compraventa, que van aparte. La regla por defecto del Código Civil es que los gastos de otorgamiento de la escritura corren a cargo del vendedor y los de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

"Salvo pacto en contrario" es la parte importante: se pacta casi siempre, y no siempre a tu favor. Conviene que el contrato de arras ya diga cómo se reparten notaría, registro e impuesto, porque a esas alturas todavía se negocia y el día de la firma ante notario ya no.

Por transferencia bancaria, siempre. Deja rastro de quién pagó, cuánto, cuándo y a quién, y ese rastro es exactamente lo que necesitarías si algún día hay que reclamar. El efectivo en una operación inmobiliaria no tiene ninguna ventaja para el comprador.

Comprueba que el destinatario de la transferencia sea el vendedor que figura en el contrato, o una cuenta expresamente identificada en él. Ingresar la señal en la cuenta de la agencia sin que el contrato lo prevea añade un intermediario innecesario entre tu dinero y tu derecho a recuperarlo.

Y guarda el justificante junto al contrato firmado. Son dos documentos que cuestan cero euros conservar hoy y que resultan difíciles de reconstruir si el asunto se tuerce dentro de unos meses.