¿Cuánto te pueden subir el alquiler este año?

Mucha gente busca la subida del alquiler en el Código Civil o en un supuesto "nuevo código civil". No está ahí. La actualización de la renta de una vivienda la regula el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificado por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. El Código Civil sí regula otras figuras del alquiler y de la compraventa, pero el límite anual de la renta no es una de ellas.

Esto importa porque las condiciones que verás citadas en un contrato o en una carta del propietario deben remitirse a la LAU. Si alguien te justifica una subida citando el Código Civil, está citando la norma equivocada.

La regla que más gente desconoce: la renta solo se actualiza si el contrato lo pactó expresamente. El artículo 18.1 de la LAU es literal en esto, "en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos". Si tu contrato no dice nada sobre revisión o actualización, la renta es la misma durante toda la vigencia.

Si el contrato sí pactó actualizar pero no dijo con qué índice, se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Y la actualización solo puede hacerse una vez al año, al cumplirse cada anualidad del contrato, nunca a mitad de año.

Esta es la distinción que decide tu caso, y no es el año en que te suben la renta sino la fecha en que se firmó el contrato. El INE lo dice de forma expresa: los contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisan en base al IRAV.

Entre 2022 y 2024 hubo una limitación extraordinaria y temporal, al margen de la LAU, en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022. Para las anualidades que vencían hasta el 31 de diciembre de 2023 el incremento quedó referenciado al IGC, y para las que vencían durante 2024 el tope fue del 3 %.

Esa limitación no se prorrogó más allá del 31 de diciembre de 2024. Si alguien te dice que "el tope legal es el 3 %", te está citando una norma que ya no está en vigor. Desde 2025 vuelve a regir el artículo 18 de la LAU, con el IRAV como límite de referencia para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023.

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, que el INE definió por mandato de la Ley 12/2023. No es simplemente otra forma de llamar al IPC: el INE lo define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la del IPC subyacente y las tasas de variación anual media ajustada de ambos, corregidas con un coeficiente moderador.

Al tomar siempre el menor de esos valores, el IRAV tiende a quedar por debajo del IPC, que es exactamente el efecto buscado por la ley, evitar incrementos desproporcionados. El INE lo publica mensualmente, así que es un dato que cambia: consulta el valor oficial vigente en el INE en la fecha de tu actualización en lugar de fiarte de un porcentaje que hayas leído en cualquier sitio.

La renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se te notifique por escrito. La notificación debe expresar el porcentaje de alteración aplicado, y si lo pides, el propietario tiene que acompañar la certificación correspondiente del INE. Es válido notificarlo mediante una nota en el recibo de la mensualidad.

Es decir, una subida comunicada de palabra, aplicada de golpe con efecto retroactivo o sin decirte qué porcentaje se ha usado no cumple lo que exige el artículo 18.

Depende de si sigue el mismo contrato o se firma uno nuevo. Cumplidos los cinco años de prórroga obligatoria —siete si el casero es una empresa—, si ninguna de las partes avisa a tiempo de que no quiere renovar, el contrato se prorroga por años hasta tres más (artículo 10 de la LAU). Es el mismo contrato y le sigue siendo de aplicación lo que ya pactasteis, así que la renta solo sube por la cláusula de actualización que firmaste, una vez al año y con el mismo límite.

Lo que cambia la cifra es un contrato nuevo. Si el casero te comunica con al menos cuatro meses de antelación que no renueva, puede ofrecerte seguir con otra renta, y fuera de las zonas tensionadas esa renta se pacta libremente: la ley no pone tope al precio inicial de un contrato nuevo.

En una zona de mercado residencial tensionado declarada, sí lo hay. La renta del nuevo contrato no puede superar la última renta que tuvo esa misma vivienda en los últimos cinco años, con su actualización anual aplicada, y solo puede añadirse hasta un 10 % más en supuestos tasados, como una rehabilitación o una mejora energética recientes. Si el casero es un gran tenedor, el límite es el que marque el sistema de índices de precios de referencia. Además, en esas zonas, al terminar la prórroga obligatoria o la tácita puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años con las mismas condiciones, que el casero debe aceptar salvo excepciones.

Ver también: ¿Cuánto dura realmente un contrato de alquiler?

Entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026 estuvo en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, que limitaba al 2 % la subida de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda cuya anualidad se cumplía en ese periodo, a falta de un nuevo pacto entre las partes; el tope era obligatorio en todo caso si el arrendador era un gran tenedor. El Congreso de los Diputados rechazó convalidarlo el 28 de abril de 2026, y la resolución de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026, fecha desde la que el real decreto-ley dejó de estar en vigor.

Si tu actualización cayó dentro de esas fechas, el tope del 2 % se te aplicó mientras la norma estuvo en vigor. Ni el texto del real decreto-ley ni la resolución que lo derogó aclaran expresamente qué ocurre con las actualizaciones ya hechas a ese 2 %; el criterio general es que la falta de convalidación no tiene efecto retroactivo, así que no deberían deshacerse, pero conviene confirmarlo con un profesional si tu caso cae justo en ese margen.