Firmar un contrato de alquiler es uno de los compromisos económicos más importantes que tomarás. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) te protege, pero solo si conoces tus derechos — y muchos contratos incluyen cláusulas que los limitan o directamente vulneran la ley. Esta guía te explica qué revisar. Y si tienes el contrato a mano, nuestra herramienta lo analiza en segundos.
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Qué analiza nuestra herramienta
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Duración y prórrogas
¿Cuánto tiempo dura realmente? ¿Puedes marcharte antes?
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Fianza y garantías
¿Cuánto pueden pedirte? ¿Está dentro del límite legal?
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Actualización de renta (IRAV)
¿Cómo sube el alquiler cada año? ¿Es el índice correcto según la Ley 12/2023?
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Obras y reparaciones
¿Quién paga qué? ¿El casero traslada ilegalmente sus obligaciones?
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Causas de resolución
¿Puede echarte antes? ¿Con qué preaviso?
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Cláusulas abusivas
Detectamos las más frecuentes según el TRLGDCU.
Información general. No es asesoramiento legal.
Duración mínima según la LAU
Para contratos de alquiler de vivienda habitual firmados por personas físicas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, con las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023) garantiza una duración mínima de cinco años. Si el arrendador es una persona jurídica (empresa o sociedad), el plazo mínimo se amplía a siete años.
Transcurrido ese plazo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita), salvo que cualquiera de las partes comunique su intención de no renovarlo con la antelación exigida por la ley.
Los plazos de preaviso son asimétricos: el inquilino debe comunicar su salida con al menos 30 días de antelación al vencimiento, mientras que el arrendador debe hacerlo con un mínimo de cuatro meses si no quiere renovar al término del periodo obligatorio, o con dos meses si el contrato ya está en prórroga tácita.
Fianza: cuánto pueden pedirte
La LAU establece que la fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta para vivienda habitual. Esta cantidad debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Cualquier cláusula que pretenda que el inquilino asuma ese coste o que renuncie al resguardo del depósito es nula de pleno derecho.
Además de la fianza legal, el arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional), pero estas están limitadas a un máximo de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración. Superar ese límite es una infracción. El total máximo legal entre fianza y garantías adicionales asciende, por tanto, a tres mensualidades.
Actualización de renta: adiós al IPC, hola al IRAV
Desde mayo de 2023, la Ley 12/2023 establece que los contratos de alquiler de vivienda deben usar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) o índices similares topados para actualizar la renta, en sustitución del IPC, dependiendo del año de firma y de si el arrendador es un gran tenedor.
Atención: si tu contrato es reciente y actualiza la renta usando el IPC sin aplicar los topes legales vigentes (3% en 2024, nuevo índice en 2025), o impone porcentajes fijos superiores a la ley, podría contener una cláusula abusiva. Te recomendamos obtener revisión legal para confirmar el régimen aplicable a tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Tienes el contrato a mano? Analízalo ahora.
Analizamos los puntos más importantes de tu contrato de alquiler según la LAU vigente.