Por ley, la fianza obligatoria es de 1 mensualidad en el alquiler de vivienda y 2 en el de local o uso distinto. Además pueden pedirte una garantía adicional de hasta 2 mensualidades más. En total, un casero nunca puede exigirte más de 3 meses de renta al firmar un contrato de vivienda de hasta 5 años.
Información general. No es asesoramiento legal.
Por Alejandro Ruiz BermejoÚltima actualización:
Estos son los límites que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos. La fianza obligatoria y la garantía adicional son conceptos distintos y se suman.
| Tipo de arrendamiento | Fianza obligatoria | Garantía adicional máxima | Total máximo |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual | 1 mensualidad | 2 mensualidades | 3 mensualidades |
| Local o uso distinto de vivienda | 2 mensualidades | Sin límite legal | Negociable |
En el alquiler de vivienda habitual la fianza legal es exactamente de una mensualidad de renta. No es negociable al alza ni a la baja: la ley la fija.
Ese dinero no se queda el casero. Está obligado a depositarlo en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma (el IVIMA en Madrid, el INCASÒL en Cataluña, la AVS en Andalucía, y equivalentes). Puedes pedirle el justificante del depósito; que no lo tenga no invalida tu contrato, pero es una señal de que conviene revisar el resto.
En arrendamientos para uso distinto de vivienda —un local, una oficina, un trastero— la fianza obligatoria son dos mensualidades en lugar de una.
Aparte de la fianza legal, el casero puede pedir garantías adicionales: un depósito en metálico, un aval bancario o un seguro de impago. En vivienda están limitadas a dos mensualidades de renta.
Este límite se aplica a los contratos de hasta 5 años de duración, o hasta 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica (una empresa o sociedad). Por encima de esa duración, la ley deja de fijar el tope.
La diferencia práctica importa: la garantía adicional sí puede quedarse en manos del arrendador, mientras que la fianza obligatoria tiene que estar depositada oficialmente.
Si en tu contrato de vivienda la suma de fianza y garantías supera las tres mensualidades, esa cláusula contraviene la LAU y puedes reclamar la devolución del exceso, incluso después de haber firmado y pagado.
Conviene distinguirlo de otros conceptos que sí son legales y a veces se confunden con fianza: la primera mensualidad por adelantado no cuenta como fianza, y los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corren por cuenta del arrendador, sea quien sea —la ley no distingue entre casero particular y empresa.
Antes de firmar, comprueba que el contrato indique por separado el importe de la fianza y el de cualquier garantía adicional. Un contrato que los mezcla en una sola cifra dificulta reclamar después.
Sube tu contrato de alquiler y te decimos si la fianza y las garantías exigidas respetan los límites de la LAU, junto con el resto de cláusulas.
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