La renta no es lo único que se paga en un alquiler, y no todo lo que aparece en el contrato es exigible. Repercutirte la comunidad o el IBI es legal, pero solo si el pacto cumple dos requisitos concretos. Los gastos de agencia, en cambio, no son repercutibles bajo ninguna redacción.
La columna de la derecha es la que decide: hay conceptos que se pueden trasladar al inquilino con un pacto válido, y otros que no admiten pacto alguno.
Los gastos generales para el sostenimiento del inmueble —sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades— que no sean susceptibles de individualización pueden pactarse a cargo del inquilino. Pero ese pacto solo es válido si consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Los dos requisitos son acumulativos y el segundo es el que casi nunca se cumple. La cláusula habitual —"serán de cuenta del arrendatario los gastos de comunidad e IBI"— es escrita, sí, pero no determina ningún importe. Sin esa cifra no sabes a qué te obligas, y el pacto no cumple lo que exige la ley.
En edificios en régimen de propiedad horizontal esos gastos son los que correspondan a la vivienda según su cuota de participación. En edificios que no lo estén, los que se le hayan asignado en función de su superficie. Conviene que el contrato diga cuál de los dos criterios se aplica.
Los gastos por servicios que se individualizan mediante aparatos contadores son en todo caso de cuenta del inquilino. Luz, agua y gas con contador propio son tuyos con cláusula o sin ella, porque miden exactamente lo que tú has consumido.
La lógica del artículo es esa: lo individualizable lo paga quien lo consume, y lo no individualizable solo se traslada si hay pacto válido. Un edificio con calefacción central sin contadores individuales cae en el segundo grupo, no en el primero.
Comprueba a nombre de quién están los contratos de suministro. Si siguen a nombre del arrendador y te los repercute, estás pagando un consumo que no puedes verificar ni reclamar directamente a la compañía.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. La ley no admite excepción ni distingue entre casero particular y empresa: si te cobran honorarios de agencia por alquilar una vivienda, es un cobro contrario a la norma.
Esto incluye la comisión de la inmobiliaria que te enseñó el piso y gestionó la operación, y los gastos de redacción del contrato. No incluye servicios que hayas contratado tú por tu cuenta y en tu interés, que son otra cosa.
Si ya lo has pagado, puedes reclamar su devolución. Guarda la factura o el justificante de la transferencia y el contrato: son los dos documentos que acreditan qué se cobró y en concepto de qué.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro te sea imputable a ti.
A tu cargo quedan las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La frontera no está en el precio sino en la causa: una junta o un mecanismo de cisterna son desgaste; una caldera que muere o una humedad estructural son conservación, por barata que salga la reparación.
Dos reglas prácticas que casi nadie aplica. Si una obra de conservación no puede diferirse y dura más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de vivienda de la que te veas privado. Y puedes ejecutar por tu cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente, previa comunicación al arrendador, y exigirle el importe de inmediato.
Repercutir los gastos no es firmar un cheque en blanco. Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, la suma que pagues por ese concepto solo puede incrementarse por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda subir la renta.
Los tributos quedan fuera de ese límite. Si el IBI del municipio sube un 20 %, la parte que te corresponda sube con él, porque el tope está pensado para los gastos de gestión y servicios, no para los impuestos.
Ese límite es una de las razones por las que la ley exige que el pacto fije el importe anual a la fecha del contrato: sin una cifra de partida no hay forma de comprobar si la subida respeta el tope.
Qué revisar en tu contrato antes de firmar
Busca la cláusula de gastos y comprueba si lleva una cifra al lado de cada concepto. Si dice "comunidad e IBI a cargo del arrendatario" y ahí termina, pide que se añada el importe anual: no es una petición extravagante, es lo que la ley exige para que el pacto valga.
Comprueba también que no haya conceptos que no admiten pacto —honorarios de agencia, formalización, reparaciones de conservación— disfrazados dentro de una lista de gastos. Aparecen con nombres neutros como "gastos de gestión" o "mantenimiento".
Y pide el desglose real del último año: recibos de comunidad y último IBI. Es información que el arrendador tiene y que convierte una cifra abstracta en un número que puedes sumar a la renta para saber lo que realmente vas a pagar cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Sabes cuánto vas a pagar de verdad cada mes?
Sube tu contrato de alquiler y revisamos la cláusula de gastos: qué te repercuten, si el pacto cumple los requisitos legales y qué conceptos no deberían estar ahí.