Contrato de arras: qué pasa si no te conceden la hipoteca

Lo que ocurre cuando el banco deniega, según lo que diga tu contrato de arras.

Conseguir la financiación es, jurídicamente, un asunto tuyo. El vendedor se compromete a venderte el piso; tú te comprometes a comprarlo y pagar el precio. De dónde salga el dinero es un problema de tu lado del contrato, y el hecho de que un tercero —el banco— no colabore no traslada ese riesgo al vendedor.

Por eso, si no hay cláusula, la denegación te sitúa en incumplimiento. Con arras confirmatorias eso significa que el vendedor puede quedarse la señal y, además, exigirte el cumplimiento o resolver reclamando daños. Con arras penitenciales el daño está acotado: pierdes lo entregado, pero no más.

Es un riesgo que se ha vuelto más real desde que la normativa hipotecaria alargó los plazos de estudio y tasación. Entre la firma de las arras y la respuesta firme del banco pueden pasar semanas, y los plazos de arras habituales rondan los dos o tres meses.

Es la cláusula que reparte ese riesgo de otra manera. Somete la eficacia del contrato a un hecho futuro e incierto: que te concedan el préstamo. Si el hecho no se produce, el contrato no llega a desplegar efectos y las partes vuelven a la situación de partida, lo que incluye devolverte la señal íntegra.

No es lo mismo que un derecho de desistimiento. No estás pagando por poder arrepentirte: estás acordando que, si falta un elemento sin el cual la operación no puede existir, no hay operación. Por eso la devolución es íntegra y no hay penalización para nadie.

Tampoco es automática ni está en la ley: si no la escribes, no existe. Es el punto donde más contratos de arras fallan, y el vendedor rara vez la propone por iniciativa propia.

Una condición suspensiva vaga genera más pleitos que la ausencia de cláusula, porque las dos partes creen tener razón. Estos son los elementos que la hacen aplicable sin discusión.

Primero, el importe: qué préstamo concreto necesitas, en euros o como porcentaje del precio. Sin cifra, el vendedor puede sostener que una oferta por menos importe cumplía la condición y que fuiste tú quien la rechazó.

Segundo, el plazo: cuántos días tienes para acreditar la denegación, contados desde la firma. Treinta o cuarenta y cinco días es lo habitual, y conviene que sean naturales para evitar discusiones sobre el cómputo.

Tercero, la prueba: qué documento sirve. Lo razonable es exigir denegaciones por escrito de un número concreto de entidades —dos suele ser el estándar— y aceptar tanto la denegación formal como la no emisión de la oferta vinculante en plazo.

Cuarto, el efecto: que el contrato quede sin efecto y la señal se devuelva íntegramente, con un plazo para esa devolución. Sin plazo, la devolución puede eternizarse.

Quinto, la buena fe: que se entienda cumplida la condición si el comprador no ha solicitado el préstamo en plazo o ha provocado la denegación. Esta cláusula protege al vendedor, y precisamente por eso hace que acepte el resto sin resistencia.

Lo primero es leer con calma qué tipo de arras firmaste, porque determina el tamaño del problema. Con arras penitenciales tu pérdida máxima es la señal. Con confirmatorias la exposición es mayor y conviene actuar antes.

Lo segundo es hablar con el vendedor cuanto antes, con la denegación por escrito en la mano. Un vendedor cuya venta se cae prefiere casi siempre volver al mercado con rapidez que enzarzarse en una reclamación de resultado incierto, y las devoluciones parciales negociadas son frecuentes.

Lo tercero es documentar que actuaste con diligencia: solicitudes presentadas, fechas, respuestas de los bancos. Si el asunto acaba discutiéndose, la diferencia entre un comprador que no consiguió financiación pese a intentarlo y uno que se arrepintió y buscó una excusa se ve exactamente ahí.

Y una precaución para la próxima vez: pide al banco una orientación realista antes de firmar las arras, no después. No es una garantía, pero convierte la cláusula de financiación en una red de seguridad en lugar de en el único plan.