Cláusulas abusivas en contratos de alquiler habitual

Estas son las que más aparecen en contratos de vivienda habitual. La columna de la derecha es lo que ocurre en la práctica si la cláusula acaba discutiéndose.

La normativa de consumo define como abusiva la cláusula que no se ha negociado individualmente y que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor. Son nulas de pleno derecho: no hace falta que un juez las anule para que dejen de obligarte, aunque sí para imponer su criterio si el casero se niega.

"No negociada individualmente" es la parte que suele sorprender. Un contrato tipo descargado de internet o entregado por una agencia para firmar tal cual no es un contrato negociado, por mucho que lo hayas leído y firmado. Que te dieran la oportunidad de leerlo no es lo mismo que negociarlo.

A esto se suma una regla propia del alquiler: la LAU es imperativa en casi todo lo que protege al inquilino de vivienda habitual. Una cláusula que empeore tu posición respecto a lo que la ley te reconoce es nula por esa vía, sin necesidad siquiera de entrar en el análisis de abusividad.

Es la más extendida. Se firma un contrato "de temporada" de 11 meses para que no entre en juego la prórroga obligatoria de la LAU, y al vencer se te pide firmar otro o marcharte.

No funciona. Lo que determina el régimen del contrato es el uso real de la vivienda, no la etiqueta que le ponga el papel. Si el piso es tu vivienda habitual y permanente —vives ahí, está tu ropa, recibes ahí tu correo— el contrato es de vivienda habitual y se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta los 5 años, o hasta los 7 si el arrendador es una persona jurídica.

El arrendamiento de temporada existe y es perfectamente legal: un alquiler de verano, uno por un traslado de tres meses, uno de estudiante que vuelve a casa en junio. La diferencia no está en la duración pactada, sino en si la vivienda cubre tu necesidad permanente de vivienda o una necesidad temporal y acreditable.

Cláusulas del tipo "el arrendador podrá acceder a la vivienda previo aviso para comprobar su estado" o "para mostrarla a futuros inquilinos durante los últimos meses". Mientras dure el contrato, la vivienda es tu domicilio, y el domicilio es inviolable por mandato constitucional.

El arrendador solo puede entrar con tu consentimiento expreso en ese momento concreto, o con una resolución judicial. Una firma estampada meses antes en un contrato no es consentimiento para una entrada futura, y una cláusula no puede sustituirlo.

Esto no significa que no debas facilitar las visitas razonables —para una reparación que tú mismo has pedido, por ejemplo, tienes que permitir la verificación del estado de la vivienda. Significa que la fecha y la hora las acuerdas tú, no las impone el contrato.

La ley te permite desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, avisando con treinta días de antelación como mínimo. Ese derecho no se puede eliminar por contrato.

Lo único que se puede pactar es una indemnización, y tiene un tope: una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir, con la parte proporcional para los periodos inferiores al año. Si te quedan 18 meses, el máximo es mes y medio de renta, no dieciocho.

Dos matices que cambian el cálculo. Primero, la indemnización solo se debe si el contrato la pactó expresamente: si no dice nada, te vas sin pagar nada. Segundo, cualquier cláusula que exija el pago de todas las rentas pendientes, o que retenga la fianza como penalización automática, excede el tope legal y es nula en ese exceso.

El reparto legal es claro y no se puede invertir en tu perjuicio. El arrendador está obligado a realizar, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable: la caldera que muere, la persiana que se descuelga, la humedad que sale de la fachada, el termo que revienta.

A tu cargo quedan únicamente las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario: cambiar una junta, una bombilla, un mecanismo de cisterna. Y los desperfectos que hayas causado tú, que es una categoría distinta del desgaste.

Dos derechos que casi nadie usa. Si una obra de conservación dura más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado. Y puedes ejecutar por tu cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente, avisando previamente al arrendador, y exigirle el importe de inmediato.

Repercutirte los gastos generales del inmueble —comunidad, IBI, tasa de basuras— es legal, pero solo si se cumplen dos condiciones a la vez: que el pacto conste por escrito y que determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.

La cláusula genérica "serán de cuenta del arrendatario los gastos de comunidad e IBI", sin una cifra al lado, no cumple el segundo requisito. Sin importe determinado no sabes a qué te estás obligando, que es justamente lo que la ley quiere evitar.

Dos apuntes más. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son siempre del arrendador, sin excepción por tipo de casero: si te cobran honorarios de agencia por alquilar, no es una cláusula abusiva, es directamente un cobro contrario a la ley. Y los suministros con contador individual —luz, agua, gas— son tuyos en todo caso, con o sin cláusula.

En vivienda habitual el máximo es una mensualidad de fianza obligatoria más dos mensualidades de garantía adicional: tres meses en total, en contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica.

Las cláusulas que piden dos meses de fianza, o que suman un depósito, un aval y un seguro de impago hasta rebasar ese techo, son nulas en el exceso. Puedes reclamar la devolución de lo cobrado de más incluso después de haber firmado y pagado.

Ojo con la contabilidad creativa: la primera mensualidad por adelantado no es fianza y no cuenta para el tope, pero un "depósito de reserva" o unos "gastos de entrada" que se quedan en el bolsillo del arrendador sí computan como garantía, se llamen como se llamen.

Antes de firmar es fácil: señala la cláusula y pide que se retire. Un arrendador que sabe que es nula rara vez se juega el contrato por mantenerla, y su negativa te dice algo útil sobre cómo será la relación.

Si ya has firmado, la nulidad no depende de que lo hayas notado a tiempo: la cláusula sigue siendo nula hoy. El orden razonable es reclamar por escrito al arrendador, dejando constancia (burofax o correo electrónico con acuse), y acudir a la oficina municipal de información al consumidor o a la junta arbitral de consumo de tu comunidad si no hay respuesta.

Conserva el contrato, los justificantes de pago y cualquier mensaje en el que el arrendador invoque la cláusula. Si el asunto acaba en reclamación, esos tres elementos son prácticamente todo lo que necesitas, y son gratis de guardar hoy y difíciles de reconstruir dentro de un año.