Preguntas frecuentes

Duración mínima según la LAU

Para contratos de alquiler de vivienda habitual firmados por personas físicas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, con las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023) garantiza una duración mínima de cinco años. Si el arrendador es una persona jurídica (empresa o sociedad), el plazo mínimo se amplía a siete años.

Transcurrido ese plazo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita), salvo que cualquiera de las partes comunique su intención de no renovarlo con la antelación exigida por la ley.

Los plazos de preaviso son asimétricos: el inquilino debe comunicar su salida con al menos 30 días de antelación al vencimiento, mientras que el arrendador debe hacerlo con un mínimo de cuatro meses si no quiere renovar al término del periodo obligatorio, o con dos meses si el contrato ya está en prórroga tácita.

Actualización de renta: adiós al IPC, hola al IRAV

Desde mayo de 2023, la Ley 12/2023 establece que los contratos de alquiler de vivienda deben usar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) o índices similares topados para actualizar la renta, en sustitución del IPC, dependiendo del año de firma y de si el arrendador es un gran tenedor.

Atención: si tu contrato es reciente y actualiza la renta usando el IPC sin aplicar los topes legales vigentes (3% en 2024, nuevo índice en 2025), o impone porcentajes fijos superiores a la ley, podría contener una cláusula abusiva. Te recomendamos obtener revisión legal para confirmar el régimen aplicable a tu contrato.

Los tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales

El Código Civil (art. 1454 CC) reconoce tres modalidades de arras. Las confirmatorias son las más frecuentes en la práctica notarial: sirven como anticipo a cuenta del precio, pero no permiten que ninguna parte se desista libremente — el incumplimiento da lugar a una demanda por daños y perjuicios. Las penitenciales son las que recoge el art. 1454 CC con su conocido régimen de 'doble o nada': el comprador pierde la cantidad entregada si desiste, y el vendedor debe devolver el doble si es él quien incumple.

Las arras penales son una variante menos frecuente que combina la función de anticipo (confirmatorias) con una penalización específica pactada para el caso de incumplimiento. Para que las arras se consideren penitenciales, el contrato debe decirlo expresamente por escrito. Si no lo dice, la jurisprudencia española actual tiende a interpretarlas como confirmatorias, lo que significa que ninguna parte puede desistir simplemente 'perdiendo' o 'devolviendo el doble' — tendrían que acudir a los tribunales.

Por eso es fundamental que tu contrato especifique claramente el tipo de arras pactado. Es una de las primeras cosas que analiza nuestra herramienta.

Plazo de escrituración: cuánto tiempo necesitas

El plazo de escrituración es el tiempo máximo que tienen las partes para formalizar la compraventa ante notario. Si ese plazo vence sin que se haya escriturado, puede entenderse como incumplimiento del comprador, con la consiguiente pérdida de las arras. Los plazos de 30 días son frecuentes en contratos estándar, pero son peligrosamente cortos.

Obtener una tasación bancaria y la aprobación formal de la hipoteca suele tardar entre 30 y 60 días en condiciones normales, y más si hay alguna incidencia. Un plazo de 60-90 días es razonable para dar margen al banco sin presionar al vendedor. Si tu contrato fija 30 días o menos, negocia ampliarlo antes de firmar — nuestra herramienta lo marcará automáticamente como riesgo alto.