Tipos de arras: diferencias entre penitenciales, confirmatorias y penales

Esta tabla es el artículo entero en cuatro filas. El resto desarrolla cada caso.

Son las únicas reguladas expresamente en el Código Civil y las que casi todo el mundo cree estar firmando. Funcionan como una puerta de salida de precio cerrado: si el comprador desiste, pierde lo entregado; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

Lo importante es entender qué compras con ellas. No estás comprando una penalización: estás comprando el derecho a no comprar. Ninguna de las partes incumple nada al desistir, porque el contrato preveía exactamente esa posibilidad. Por eso nadie puede después reclamar daños adicionales ni exigir que la compraventa se ejecute.

Para que sean penitenciales tienen que pactarse como tales, de forma expresa e inequívoca. La fórmula habitual es mencionar el artículo 1454 del Código Civil y decir con todas las letras que las partes podrán desistir perdiendo o duplicando las arras. Escribir solo "arras" o "señal" no basta.

No son una salida, son una entrada. Confirman que el contrato de compraventa existe y funcionan como un anticipo del precio. Nadie ha comprado el derecho a desistir, porque no se ha pactado ninguno.

Si aquí una parte se echa atrás, no está desistiendo: está incumpliendo. Y en las obligaciones recíprocas el perjudicado elige entre dos caminos, exigir el cumplimiento o resolver el contrato, y en cualquiera de los dos puede reclamar además los daños y los intereses.

La consecuencia práctica asusta cuando se ve por primera vez: un comprador con arras confirmatorias que se arrepiente puede ser demandado para que otorgue la escritura y pague el precio íntegro. Perder la señal no es la peor salida posible, es la mejor que le podría ofrecer el vendedor.

Son una cláusula penal aplicada a la compraventa. Las partes fijan de antemano cuánto se paga por incumplir, y esa cantidad sustituye a la indemnización de daños e intereses, que ya no hay que probar ni cuantificar.

La confusión frecuente es creer que pagar la pena permite marcharse. No es así: el deudor no puede eximirse de cumplir pagando la pena salvo que el contrato le haya reservado expresamente ese derecho. Sin esa reserva, el comprador que se echa atrás pierde la señal y además puede ser obligado a comprar.

La simetría también importa en el otro sentido: el acreedor no puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena, salvo que esa facultad se le haya otorgado con claridad. Son cláusulas que se redactan con cuidado o no se redactan.

Este es el punto que más dinero cuesta. Si el contrato habla de "arras" o de "señal" sin especificar de qué tipo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo las presume confirmatorias. El carácter penitencial es excepcional y tiene que constar de forma expresa.

Dicho de otro modo: el silencio no te deja en la opción intermedia, te deja en la más severa. Un contrato ambiguo no es un contrato neutral, es un contrato que juega en tu contra si eres tú quien podría necesitar salirse.

Y "expresa" significa expresa. Los tribunales han rechazado el carácter penitencial en contratos que decían cosas como "en caso de que la operación no se lleve a cabo" sin precisar quién puede desistir ni con qué consecuencia. La ambigüedad se resuelve volviendo a la regla general.

Busca en el contrato la palabra "penitenciales" y la referencia al artículo 1454. Si aparecen las dos, junto a una frase que describa qué pasa si desiste cada parte, tienes arras penitenciales.

Si solo aparece "arras" o "señal", o si el texto se limita a decir que el importe se descontará del precio final, son confirmatorias por defecto, aunque el vendedor te haya dicho de palabra que puedes echarte atrás perdiendo el dinero.

Si hay una cantidad fijada como penalización pero no se menciona el desistimiento, es probable que sean penales, y conviene mirar si el contrato reserva expresamente el derecho a liberarse pagando esa pena. Sin esa reserva, la pena no es una salida.

Nada de esto depende del título del documento. Un papel encabezado "Contrato de arras penitenciales" cuyo articulado no pacta el desistimiento no convierte las arras en penitenciales; lo que cuenta es lo que dicen las cláusulas.