¿Cuánto dura realmente un contrato de alquiler?

Todo contrato de vivienda habitual recorre estas fases salvo que alguien lo corte por el camino. Los plazos de aviso son la parte que más problemas causa, porque cada fase tiene el suyo.

Las partes pueden pactar libremente la duración del arrendamiento. Lo que no pueden es usar ese pacto para acortar la protección del inquilino: si el plazo pactado es inferior a cinco años —o a siete si el arrendador es persona jurídica— llegado el vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo.

La prórroga es obligatoria para el arrendador y voluntaria para ti. Él no puede negarse; tú puedes irte avisando con treinta días de antelación como mínimo antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Es una protección de un solo sentido, y está diseñada así a propósito.

Si el contrato no dice nada sobre la duración, o la deja indeterminada, se entiende celebrado por un año, con el mismo derecho de prórroga anual. Y el plazo empieza a contar desde la fecha del contrato o desde que te entregan la vivienda si esto ocurre después: la prueba de esa fecha de entrega te corresponde a ti, así que conviene que conste por escrito.

Agotada la prórroga obligatoria, el contrato no se extingue solo. Si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Los plazos de aviso aquí son asimétricos y distintos de los de la fase anterior: el arrendador debe avisar con al menos cuatro meses de antelación, y tú con al menos dos. Quien deja pasar su plazo se queda dentro un año más.

Durante esta prórroga tácita sigues pudiendo salir al final de cada anualidad avisando con un mes de antelación. Es más flexible que la prórroga obligatoria en ese punto concreto, y menos protegida en el resto.

Es la menos conocida de las tres. Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, durante la cual se mantienen los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

No se concede sin más: hay que acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos.

Y su fuerza depende de quién sea el arrendador. Cuando es un gran tenedor, la prórroga debe ser aceptada obligatoriamente. Fuera de ese supuesto, la solicitud existe pero el arrendador conserva margen para no aceptarla.

Hay una excepción a la prórroga obligatoria, y es estrecha. Pasado el primer año, y solo si el arrendador es persona física, no procede la prórroga cuando en el propio contrato se hizo constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años como vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.

Los requisitos son acumulativos: arrendador persona física, previsión expresa en el contrato firmado, primer año ya transcurrido, y comunicación con al menos dos meses de antelación especificando cuál de esas causas concurre. Si falta cualquiera de ellos, la excepción no se aplica y la prórroga sigue siendo obligatoria.

Y tiene un control posterior que conviene conocer. Si pasados tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo ni el arrendador ni el familiar previsto han ocupado la vivienda, puedes optar en el plazo de treinta días entre volver a ella por un nuevo periodo, con indemnización de los gastos del desalojo, o ser indemnizado.

Al margen de las prórrogas, tienes un derecho propio de salida. Puedes desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No hace falta motivo ni autorización.

La única consecuencia posible es una indemnización, y solo si el contrato la pactó expresamente: una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir, con la parte proporcional para los periodos inferiores al año. Si el contrato no dice nada, te vas sin pagar indemnización.

Conviene no confundir el desistimiento con la no renovación. Desistir es romper el contrato en marcha, pasados seis meses y con treinta días de aviso. No renovar es dejar que termine en su vencimiento, avisando con el plazo que corresponda a la fase en que estés.

Los plazos cambian según la fase, y ese es el error más caro de este artículo. Para no renovar al final del plazo pactado o de una anualidad de la prórroga obligatoria, el inquilino avisa con 30 días.

Para no entrar en la prórroga tácita, el arrendador avisa con 4 meses y el inquilino con 2. Ya dentro de la prórroga tácita, el inquilino puede no renovar cada anualidad avisando con 1 mes.

Para desistir en cualquier momento pasados los primeros 6 meses, el aviso es de 30 días. Y para la recuperación por necesidad del arrendador, el aviso es de 2 meses y solo cabe si el contrato lo previó expresamente.

Envía siempre estos avisos por un medio que deje constancia: burofax o correo electrónico con acuse. Un aviso hecho a tiempo pero imposible de probar equivale a un aviso no hecho, y en esta materia la carga de la prueba recae sobre quien alega haber avisado.