Los tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
El Código Civil (art. 1454 CC) reconoce tres modalidades de arras. Las confirmatorias son las más frecuentes en la práctica notarial: sirven como anticipo a cuenta del precio, pero no permiten que ninguna parte se desista libremente — el incumplimiento da lugar a una demanda por daños y perjuicios. Las penitenciales son las que recoge el art. 1454 CC con su conocido régimen de 'doble o nada': el comprador pierde la cantidad entregada si desiste, y el vendedor debe devolver el doble si es él quien incumple.
Las arras penales son una variante menos frecuente que combina la función de anticipo (confirmatorias) con una penalización específica pactada para el caso de incumplimiento. Para que las arras se consideren penitenciales, el contrato debe decirlo expresamente por escrito. Si no lo dice, la jurisprudencia española actual tiende a interpretarlas como confirmatorias, lo que significa que ninguna parte puede desistir simplemente 'perdiendo' o 'devolviendo el doble' — tendrían que acudir a los tribunales.
Por eso es fundamental que tu contrato especifique claramente el tipo de arras pactado. Es una de las primeras cosas que analiza nuestra herramienta.